Gerade nach der beeindruckenden Preisrallye, die Immobilien in den letzten Jahren hingelegt haben, doch auch aus privaten oder beruflichen Gründen, entscheiden sich viele Eigentümer auf dem aktuell hohen Preisniveau zu verkaufen.
Ob nun der Verkauf mit einem Immobilienmakler oder auf eigene Faust durchgeführt wird – wichtig ist, dass dieser zu einem möglichst fairen Verkaufspreis und in einem annehmbaren zeitlichen Rahmen stattfinden. Daher sollten auch Sie als Eigentümer über die wichtigsten Rahmenbedingungen eines Immobilienverkaufs Bescheid wissen.
Inhaltsübersicht
Vorbereitung für den Hausverkauf
Beim Hausverkauf sollten Sie bedacht die nötige Vorarbeit leisten und den gesamten Verkaufsprozess mit Weitsicht organisieren. Denn ein Verkauf unter Zeitdruck wirkt sich zudem in den meisten Fällen negativ auf den Verkaufspreis aus. So gilt es zunächst alle nötigen Unterlagen zu besorgen. Dazu zählen beim Hausverkauf der Grundbucheintrag, die Flurkarte, Unterlagen der Bauakte mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten des Hauses, ein Altlasten- und Baulastenverzeichnis, der Energieausweis sowie der Nachweis über die Gebäude- und Feuerversicherung. Verkäufer können auch gerne eine detaillierte Auflistung der anfallenden Hausnebenkosten erstellen sowie, falls vorhanden, einen Bebauungsplan im Bauamt anfragen. Sollte es sich um ein vermietetes Haus handeln, dann sollten Sie alle Mietverhältnisse tabellarisch auflisten und die aktuellen Mietverträge bereithalten.
Hier müssen teilweise Ämter kontaktiert und die entsprechenden Unterlagen angefragt werden. Wie hinlänglich bekannt brauchen Ämter gerne etwas länger, also gilt es hier entsprechend Zeit vorzusehen. Schließlich möchten Sie nicht das emotionale Momentum eines Kaufinteressenten, der das Haus unbedingt kaufen will, ausbremsen nur weil ein verstaubter Zettel vom Amt fehlt.,
In dieser Zeit kann parallel ein stimmiges Vermarktungskonzept für das Haus ausgearbeitet werden. Hier können sich Verkäufer wichtige Rahmenbedingungen zur Exposéerstellung, Schalten der Angebotsinserate, Durchführung der Besichtigungen sowie finanztechnische Sachverhalte notieren.
Faire und seriöse Marktwertermittlung vom Haus
Ein weiterer wichtiger Schritt auf den Weg zum erfolgreichen Hausverkauf ist die Ermittlung des Marktwertes. Dies überlassen Eigentümer gerne einen professionellen Immobilienmaklern wie Schulze & Filges Immobilien. Diese verfügen über die nötige Expertise, Marktkenntnis und maßgeschneiderte Verfahren Ihr Haus entsprechend dem Markt einzupreisen. Hierzu bedienen sie sich neben dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren auch dem so genannten Sachwertverfahren. Während die erstgenannten vorrangig bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz kommen, ist Letzteres meist bei der Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern das Mittel der Wahl.
Beim Sachwertverfahren berechnet sich der Marktwert des Hauses aus dem Grundstückswert und dem Zeitwert des Gebäudes. Den Grundstückswert ermitteln Makler dabei über den in der jeweiligen Kommune gültigen Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße. Dagegen errechnet sich der Zeitwert des Hauses aus dessen Wiederbeschaffungswert, also den potentiellen Neubaukosten eines vergleichbaren Hauses, abzüglich seiner gegenwärtigen Abnutzung. Generell gilt es zu beachten den Kaufpreis möglichst realistisch zu halten. Wird er zu niedrig angesetzt, um schnell einen Käufer zu finden, geht einem möglicherweise eine gute Stange Geld durch die Lappen. Dagegen kann ein utopisch hoch angesetzter Kaufpreis mögliche Interessenten abschrecken und den Verkauf unnötig verlängern. Zudem sondieren Hauskäufer den Markt oft monatelang und haben so ein gewissen Gespür für den Marktpreis. Steigen Sie hier zu hoch ein und senken den Preis danach schrittweise, dann provozieren sie hier womöglich, dass die Schnäppchenjäger auf immer tiefere Preise hoffen.
Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
Bei der Erstellung des Exposés geht es darum das Haus mit all seinen Facetten zu präsentieren und dabei seine schönste Seite in den Vordergrund zu rücken. Neben den harten Fakten zum Haus wie Ausstattung, Baujahr, Details zur Haustechnik, etwaige Renovierungsmaßnamen usw., gilt es vor allem repräsentative Bilder zu erstellen. Die Bilder müssen dem Kaufinteressenten eine Wohlfühlatmosphäre vermitteln – er sollte sich schon selbst bei Ihnen wohnen sehen. Mittlerweile können bereits virtuelle 3-D-Rundgänge online geschaltet werden.
Daher sollten die Fotos für das Exposé möglichst an einem sonnigen Tag bei idealer Vegetation des Außenbereichs aufgenommen werden. Generell sollten Sie für viel Licht sorgen – Öffnen Sie die Rollläden, schieben Sie die Vorhänge etwas zur Seite und platzieren Sie gezielt Deko-Elemente. Ein flauschiges Handtuch im Bad, frisches Obst auf dem Esstisch und eine akkurat aufgeräumte Küche schaffen direkt einen positiven Eindruck. Haben Sie einen Kamin? Dann zünden Sie ihn an.
Und bitte – räumen Sie ihren „KrimsKrams“ bei Seite – „Ent-Cluttern“ ist das Stichwort. Falls vorhanden, gilt es natürlich auch die Grünanlagen inklusive Sträucher, Rasen und sonstiges Gewächs zu pflegen.
Das Exposé sollte vom Verkäufer im Anschluss in alle einschlägigen Online-Portale geschalten werden. Doch auch Printmedien wie Fachzeitschriften und bekannte Tageszeitungen können hier Sinn machen.
Die richtige Strategie bezüglich der Besichtigung und Preisverhandlung
Wenn sich aufgrund der Anzeige die ersten Interessenten melden, dann gilt es die ersten Besichtigungstermine zu vereinbaren. Aber Vorsicht vor „Besichtigungstouristen“ – Schaumschläger und Menschen, welche Hausbesichtigungen als ihr Hobby zählen, müssen mit gezielten Fragen aus der Reserve gelockt werden. Nur ernsthafte Interessenten dürfen das Haus besichtigen.
Bei der Terminvereinbarung empfiehlt es sich die Interessenten im 45-minütigen Rhythmus für die Erstbesichtigung einzubestellen. Ganz wichtig ist es nebenläufig zu erwähnen, dass es noch weitere Kaufinteressenten gibt. Das schafft Begehrlichkeiten und weckt den Trieb des „Jäger und Sammlers“.
Bei der Vorbereitung zur Besichtigung gelten dieselben Rahmenbedingungen wie beim Fototermin zum Exposé – Wohlfühlatmosphäre schaffen. Empfangen Sie die Interessenten als wenn Sie Freunde zum Abendessen empfangen. Führen Sie sie direkt in den schönsten Raum bzw. den zentralen Wohnraum. Dies ist meist das Wohn- und Esszimmer. Im Anschluss können die restlichen Räume, am besten etagenweise, gezeigt werden. Der Gesprächsabschluss findet am besten wieder im ersten Raum statt, damit ein positiver Eindruck im Gedächtnis bleibt. Niemals sollte eine Besichtigung im dunklen Keller oder engen Dachboden enden.
Geht es an die Verhandlung des Kaufpreises, sollte das erstbeste Angebot niemals angenommen werden. Schinden Sie Zeit und machen Sie die Immobilie damit begehrenswerter. Es gilt immer auf weitere Interessenten hinzuweisen.
Vermarktungsstrategie des Hausverkaufs immer auf die persönliche Situation abstimmen
Der Hausverkauf stellt für die meisten Eigentümer ein einmaliges Lebensereignis dar. Deshalb sollten Sie ihn mit genügend Vorlauf planen und besonnen agieren. Wie die finale Vermarktungsstrategie ausfällt hängt dabei von vielen äußeren wie auch persönlichen Faktoren ab. Ob Sie sich nun für einen Immobilienmakler entscheiden oder nicht – auseinandersetzen sollten Sie sich mit dem Hausverkauf und all seinen Facetten auf jeden Fall.