Forward-Darlehen sind Kredite für die Immobilienfinanzierung, die heute abgeschlossen werden, bei denen die Auszahlung der Summe aber für eine festgelegte Zeit, in der Regel höchstens fünf Jahre, hinausgezögert wird. Der Sinn dieser Konstruktion ist, aktuell als günstig empfundene Konditionen jetzt verbindlich zu vereinbaren, obwohl das Geld erst später benötigt wird.
Anwendungsbeispiel Anschlussfinanzierung
Bei einer Baufinanzierung sind Banken nur für einen begrenzten Zeitraum bereit, die beim Vertragsabschluss geltenden Zinssätze zu garantieren, zum Beispiel für fünfzehn oder zwanzig Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit sind die Schulden aber längst nicht abbezahlt. Im Gegenteil, durch die gleichbleibende Monatsrate entfällt anfangs noch sehr viel Geld auf Zinsen und wenig auf Tilgung. Bei 300.000 Euro Baukredit, der zu 2 % Zinsen aufgenommen wurde und der monatlich mit 1.000 Euro zurückgezahlt wird, ist nach zwanzig Jahren noch mehr als die Hälfte der Schuld übrig, rechnen die Baufinanzierungsexperten des Vergleichsportals 9Brands.de vor. Ist der Marktzins zum Ablauf der Zinsbindung wesentlich höher, gerät die gesamte Finanzierung in Gefahr. Mit dem Forward-Darlehen lässt sich bereits fünf Jahre vor Ablauf des ursprünglichen Kredits ein Zins festschreiben. Auch das Forward-Darlehen kennt eine Zinsbindung. Beim echten Forward-Darlehen beginnt sie erst mit Auszahlung der Kreditsumme, nicht schon mit dem Vertragsabschluss.
Aufschlag abhängig von der Aufschubzeit
Die Banken kalkulieren mit steigenden Zinsen. Für das Forward-Darlehen werden zwar keine Bereitstellungszinsen berechnet, aber der Nominalzins erhöht sich pro Monat der Aufschubzeit, üblicherweise um 0,01 bis 0,03 %. Bei fünf Jahren kommen also bis zu 1,80 % Aufschlag zusammen. Sind die Zinsen stärker gestiegen, gewinnt der Kreditnehmer, ansonsten die Bank. Das Risiko für den Kunden ist aber begrenzt. Kommt das Forward-Darlehen doch zu teuer, ist eine Kündigung noch vor der Auszahlung möglich. Die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeiliger Rückzahlung des Kredits ist gesetzlich auf 1 % begrenzt. Die Entschädigung ist dann aus der gesamten Kreditsumme zu berechnen. Der Wechsel lohnt also, wenn der alternative Kredit mehr als einen Prozentpunkt billiger ist.
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